Contrato de Compraventa

Contrato de compraventa

1- ¿Qué es el contrato de compraventa?
Se trata de un documento en el que se describe claramente la vivienda y mediante la cual, el vendedor se obliga a su entrega y el comprador a pagar por ella el precio pactado.

En el contrato se indica la fecha de fin de obras, momento en que se produce la entrega de llaves, y los pagos a realizar hasta esa fecha. Las cantidades entregadas por el comprador deben ser avaladas por el promotor.

Según la forma en la que el promotor haya financiado la obra el comprador puede subrogarse a la hipoteca del promotor o buscar otra oferta financiera.

2- ¿Qué información debe aparecer en el contrato de compraventa?
Debe constar, al menos, lo siguiente:

- Los datos de las partes tanto del comprador como del vendedor.

- Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.

- Identificación de la vivienda: superficie, posibles anejos (garaje, trastero..)

- El precio y las condiciones de la adquisición: La cantidad periódica a pagar así como la póliza del seguro que se presta para garantizar las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago de esas cantidades, las penalizaciones por incumplimiento de ambas partes.

- También figurará el importe de los impuestos que habrán de satisfacerse y a quién le corresponde.

- Reparto de gastos que deben hacerse cargo tanto comprador como vendedor.

- La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.

- Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).

3- ¿Qué documentación se debe entregar al comprador?
Se deberá entregar la siguiente documentación:

a) Plano General del emplazamiento del edificio.

b) Plano de la vivienda con expresión de su superficie útil y construida y memoria de calidades.

c) Descripción General del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios con referencia a los materiales y calidades empleados en la construcción de las viviendas, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos del edifico, zonas comunes y servicios accesorios.

d) Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de las viviendas.

e) Copia del Real Decreto 515/1989 de 21 de Abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.

f) Copia de la Ley 57/68 sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, con las modificaciones introducidas por la Ley 38/1999.

g) Aval Bancario en que se formalizan las garantías de cada una de las cantidades entregadas a cuenta.

Además de la documentación que se hace entrega en el acto de la firma del contrato de compraventa, se deberá entregar:

Documentación que se entregará a lo largo de la construcción:

- Copia de Estatutos y normas de funcionamiento.

- Si estuviera constituido el préstamo hipotecario, se facilitará al comprador datos de la escritura de constitución, del notario, así como su inscripción en el Registro de la Propiedad.

4- ¿Tiene que imputarse el IVA a todas las cantidades?
Todas las cantidades que conforman el precio, con independencia de su forma o momento de pago, están sujetas a IVA.

5- ¿Cuál es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que hay que pagar por una vivienda nueva?
El tipo de IVA para compra de vivienda es el reducido del 8%.

6- ¿Qué IVA se le aplica al garaje y al trastero?
Si la compra del garaje y el trastero se realiza en el mismo momento que la compra de la vivienda y en el mismo edificio, se le aplica el IVA reducido que en la actualidad es el 8%.

Si las plazas de garaje y trasteros no se transmiten conjuntamente con la vivienda, su venta tributará al tipo general del impuesto del 18%.

7- ¿Hay que aceptar el préstamo hipotecario que ofrece el promotor?
El promotor puede haber realizado la obra con sus propios medios económicos o bien financiar esa promoción hipotecándola. En el caso de que cuando se realice el contrato de compraventa, ya esté constituida una hipoteca, el cliente podrá optar por:

a) Subrogarse en la parte de la hipoteca constituida por el promotor.

b) Constituir otra hipoteca con una entidad financiera distinta a la del préstamo promotor.

8- En caso de no subrogarse en el préstamo del promotor y constituir otro préstamo hipotecario, ¿en qué gastos se incurre?
Además de los gastos notariales y registrales, tendrá que pagar un 0,5% del importe del préstamo incrementado en la garantía hipotecaria en concepto de ITP/AJD (se abona cada vez que se suscribe un documento notarial).